Comment optimiser vos chances d’obtenir un crédit ? Les règles relatives à l’endettement des emprunteurs immobiliers ont été durcies et les banques se montrent désormais plus exigeantes. La chroniqueuse Céline Mahinc, fondatrice du cabinet Eden Finances, détaille les bonnes pratiques pour faire “passer” son dossier de financement.
Le climat politique international instable, la fourniture des matières premières qui peut être aléatoire, la production de constructions neuves à la peine, la Covid qui entrave les visites de biens à vendre… rien ne semble avoir d’emprise sur l’appétence des Français pour l’immobilier ! Portée par la volonté de généralisation du télétravail, la ruée vers l’habitat individuel sur le marché de l’ancien semble se poursuivre – même si elle se stabilise – , et les prix restent globalement orientés à la hausse – soutenue de toute évidence par l’effet de rareté sur l’ensemble du marché immobilier ancien.
Mais une fois « LE » bien trouvé et le compromis de vente ou le contrat de réservation signé, s’engage alors une course contre la montre : le futur acquéreur doit boucler son financement dans les temps impartis, généralement autour de trois mois, avant la signature de l’acte de vente authentique chez le notaire.
Des freins
Dans ce contexte, les banques sont devenues plus rigoureuses et plus attentives lors de l’étude des dossiers de crédit immobilier. Attitude renforcée par les dispositions prises par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) sur le taux d’endettement des emprunteurs, qui rendent l’accès au crédit plus compliqué, voire impossible, pour de nombreux ménages.
Le montant de l’épargne demandé a fortement progressé et n’est pas le même selon les établissements. Ainsi, au moins 10% du montant du bien est sollicité en apport personnel, et cela peut grimper jusqu’à 20%.
De plus, anticipant ainsi de plusieurs mois les effets de l’audit énergétique, il semblerait que certaines banques exigent d’ores et déjà une épargne restante disponible après opération, épargne qui ne sera donc pas injectée dans le projet à l’origine, mais qui devra servir à financer les travaux liés à l’amélioration énergétique du logement et qui s’ajoute donc à l’épargne sollicitée pour l’obtention du prêt.
Par ailleurs, il semblerait que le reste à vivre (qui pourrait notamment permettre aux emprunteurs de faire face à une éventuelle hausse des dépenses liées à la consommation d’énergie et/ou de carburant) constitue maintenant un critère d’octroi essentiel du crédit immobilier, alors même que cette notion de “reste à vivre” est clairement supprimée des recommandations du HCSF qui, lui, ne le prend plus en considération pour évaluer le niveau d’endettement.
Enfin, depuis début 2022, les taux de crédit immobilier ont progressé. Les taux pour les meilleurs profils remontent également tout en restant attractifs malgré tout. Alors que les taux d’usure ne changent que trimestriellement, privant ainsi de nombreux foyers (essentiellement des primo-accédants ; mais pas seulement) de l’accès au financement pour l’acquisition de leur bien immobilier : c’est ce qu’on nomme “l’effet ciseaux” entre le TAEG, le taux annuel effectif global, et le taux d’usure.
Constituer de l’apport personnel
Vous l’aurez compris, un apport personnel de plus en plus conséquent est demandé par l’établissement de crédit pour l’édition de l’offre de prêt. C’est la part finançant le bien qui provient des “fonds propres” de l’emprunteur. A noter également que plus l’apport personnel sera important, moins élevé sera le taux du crédit…
Naturellement, l’apport personnel est généralement constitué par votre épargne issue de vos économies. Il peut également être constitué de dons familiaux, d’un héritage…
Et il est important de noter que les livrets d’épargne spécifiques à l’immobilier et certains prêts aidés peuvent être considérés par les établissements bancaires comme une forme d’apport personnel ! En effet, les sommes issues de prêts aidés par l’État (prêt à taux zéro ou PTZ), de prêts épargne logement issus d’un CEL ou d’un PEL, et du prêt action logement (anciennement dénommé “1% patronal”) ou de tout autre prêt aidé sous conditions de ressources (octroyé par les départements ou les régions, pour certains fonctionnaires, etc.) sont constitutives de votre apport personnel.
La délégation d'assurance
Jouer sur l’assurance de prêt est également un levier. Il s’agit d’un contrat exigé par la banque, qui l’impose à tout emprunteur immobilier en couverture des prêts immobiliers qu’elle accorde, et qu’elle intègre généralement à son offre de prêt (contrat bancaire). Cette assurance est à la fois une sûreté pour le prêteur (au même titre que l’hypothèque, la caution…) mais aussi une protection fondamentale des emprunteurs (permet de faire face au remboursement de leur prêt et de conserver le bien financé en cas de décès ou en cas d’incapacité à travailler).
Selon France Assureurs (anciennement Fédération française de l’assurance), le marché de l’assurance emprunteur pesait 9,8 milliards d’euros en 2019, dont 7 milliards uniquement pour les prêts immobiliers. Les délégations d’assurance occupent une place stable sur le marché du crédit immobilier, autour de 15%, soit 1,132 milliard d’euros de primes en 2019. Une conséquence de la position des bancassureurs, ultra dominante, et une ligne de partage qui n’a que peu bougé depuis l’instauration de la première loi Lagarde – ouvrant la possibilité de la délégation d’assurance en 2010.
Or l’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à 25% du coût total du crédit. Il s’agit donc d’un levier conséquent pour faire baisser le coût total de son prêt et donc de son TAEG.
L’offre assurance emprunteur est éditée par les banques concomitamment à l’offre de prêt. C’est un “contrat groupe ». L’assurance collective liée à un prêt est souscrite par l’établissement de crédit au profit des emprunteurs. C’est une offre standard, basée sur le principe de la mutualisation des risques (c’est-à-dire que les risques sont répartis entre tous les emprunteurs ayant adhéré au contrat d’assurance collectif). Si elle présente des avantages pour l’emprunteur (les formalités d’adhésion sont simples), cette offre n’est pas personnalisée. En revanche, l’assurance emprunteur proposée directement par des assureurs – contrat d’assurance individuel ou collectif de prévoyance autre que celui souscrit par la banque, dénommés « délégations d’assurance » – applique des tarifs personnalisés et donc plus compétitifs si le profil de l’emprunteur présente peu de risques (jeune, en bonne santé, non-fumeur, avec une bonne situation professionnelle…).
La loi Lemoine, en vigueur au 1er juin 2022 pour les nouveaux prêts (au 1er septembre pour les crédits en cours), simplifie notamment les conditions de résiliation de l’assurance groupe et permet à l’emprunteur de résilier son contrat à tout moment, y compris au-delà de la 1ère année, afin de bénéficier des avantages d’une délégation d’assurance. Il ne sera donc plus tenu d’attendre la date anniversaire du contrat.
Faire appel à un courtier
Grâce à la “directive crédit hypothécaire”, le courtier en crédit immobilier du particulier a la possibilité de vous accompagner tout au long de votre démarche et par deux missions successives : une première mission de conseil, payable en honoraires, indépendamment de toute obtention de prêt ; et une seconde mission d’accompagnement, payée en commissions par la banque à l’obtention du prêt. La différence majeure entre ces deux modes de rémunération (au-delà de “qui” paie directement le courtier : l’emprunteur ou la banque ?) est que la rémunération en honoraires n’entre pas dans le calcul du TAEG !
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En conclusion
Pour conclure, nous pouvons retenir que la situation se tend pour certains ménages en quête de financement immobilier, et si une solution miracle n’existe pas, le cumul d’actions peut aider à rester sous le seuil du taux d’usure et surtout optimiser le pouvoir d’achat de l’emprunteur en limitant son niveau d’endettement. Enfin, et pour rappel, un courtier agit pour le compte de ses clients (entreprises ou particuliers). Son rôle est de déterminer le produit qui convient le mieux aux besoins de ses clients . Il a un devoir de conseil.
Source : © Capital
