Il existe 3 points pour vous aider à acheter votre bien immobilier en France, MontPrez Finances vous explique tout :
1. Evaluer son budget 1.1 Quelle sera la destination de votre bien ?
Il est primordial de définir le but de son achat immobilier. Est-ce pour une résidence principale, secondaire ou locative? Cela doit être la première question à se poser quand on décide d’investir dans l’immobilier en France. La destination d’usage du bien va définir le financement du projet et aussi l’impact fiscal que devra supporter l’acheteur.
1.2 Quelle capacité d’emprunt ?
En cas de refus de renégociation des conditions de votre prêt par votre banque ou d’une renégociation peu avantageuse, il est possible de faire racheter votre prêt par une autre banque. Cependant, il existe différents frais liés au rachat de votre crédit immobilier. Il est donc important de bien les évaluer car ils détermineront si le rachat est intéressant ou non.
Parmi les frais qui s’appliquent au moment du rachat de votre crédit, il existe :
– Les pénalités de remboursement par anticipation égales à 3 % du capital restant dû et plafonnées à 6 mois d’intérêts
– Les frais de dossier, qui varient en fonction des établissements prêteurs et peuvent se présenter sous la forme d’un forfait, ou d’un pourcentage du montant du capital restant dû.
– Les frais de la garantie qui sera à souscrire pour le nouveau prêt.
– Les cotisations d’assurance emprunteur qui peuvent augmenter selon votre âge ou votre état de santé au moment de la souscription.
Ces frais peuvent très vite grimper, d’où l’importance de bien évaluer la situation et de comparer les différentes banques.
1.3 Quel apport faire ?
Cette réponse va être conditionnée par le choix d’utilisation du bien qui était évoqué dans le premier paragraphe de l’article. En effet, l’apport demandé par la banque pour l’achat d’une résidence principale, ne sera pas le même pour une résidence secondaire et encore différent pour une résidence locative. D’ailleurs, aujourd’hui, certaines banques ne financent plus l’achat des biens locatifs pour des acheteurs non-résidents et d’autres ont même arrêté de financer tout projet immobilier pour les personnes ne résidant pas fiscalement en France.
2. Rechercher son bien 2.1 Par quoi commencer ?
Pour lancer sa recherche de bien immobilier par soi-même ou par une agence immobilière, certains critères sont à définir en amont. Ces critères seront influencés bien évidemment par la destination de l’usage du bien et par le budget défini pour l’achat.
2.1.1 Premier critère : le Lieu
S’il s’agit de la résidence principale, l’acheteur cherche en général à proximité de son lieu de travail ou à proximité de commodités faciles d’accès. Il faudra évaluer les nouvelles dépenses qui peuvent être liées aux nouveaux trajets quotidiens (travail, écoles, commerces de proximités….). Concernant la résidence locative ou secondaire, il est important de bien analyser le marché de la location (à l’année, en saison…) du lieu d’investissement. Surtout, n’oubliez pas de penser à la revente éventuelle de votre bien. Faites attention aux points essentiels comme le vis-à-vis, les nuisances sonores, la lourdeur des charges de copropriété, une mitoyenneté gênante… Les points qui peuvent vous poser problème à l’achat, peuvent aussi poser problème à la revente.
2.1.2 Second critère : le bien immobilier
Si l’achat est considéré comme “ancien”, il faut faire attention aux points suivants :
– Superficie du bien
– Facilités pour se garer
– Exposition
– Type de chauffage
– Ancienneté du bien
– Travaux à prévoir
Pour un achat en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) ou dit “sur plan”, il faut vérifier la renommée et ne pas hésiter à visiter les constructions précédentes du promoteur que vous avez choisi. Le promoteur doit vous garantir une date d’achèvement (en général par trimestre), et doit vous faire signer un contrat de réservation, une notice descriptive et les plans relatifs à votre achat, ceux-ci associés à un dépôt de garantie engageant les deux parties.
Pour une construction individuelle, les contrats CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) sont particulièrement appréciés des banques plutôt que de l’auto-construction ou une construction par Maître d’œuvre.
2.2 Comment rechercher son bien?
Une fois tous ces critères définis (destination du bien, volonté de financement, situation géographique, neuf ou ancien,…), vous pouvez vous lancer à la recherche de votre bien immobilier. Pour cela, deux moyens d’y arriver, soit par soi-même soit par des professionnels de l’immobilier comme une agence immobilière, un promoteur, un constructeur de maison individuelle. Une recherche par soi-même peut permettre d’éviter les frais d’intermédiaires éventuels et de faire une négociation en direct avec le vendeur, ce qui peut être plus avantageux. Cependant, le fait de faire un achat par une agence immobilière permet de s’assurer d’éventuels vices cachés ou tout du moins d’avoir un meilleur moyen de recours en cas de problème. Il est vrai que cela est surtout applicable aux achats de biens “anciens”. Pour des achats ‘neufs” en VEFA ou en construction de maison individuelle, il est plus courant de passer par des professionnels. Il faut donc s’assurer de leur solvabilité et qu’ils aient bien toutes les couvertures d’assurance obligatoires.
3. Formaliser son achat immobilier 3.1 Comment formaliser son achat en France ?
Il y a deux cas d’acquisition, soit acheter un bien “ancien”, soit un bien “neuf”. Pour l’achat d’un bien “ancien”, le vendeur et l’acheteur doivent signer un compromis d’achat ou une promesse de vente auprès d’un notaire qui est assermenté par l’Etat français. Ce document reprendra tous les droits et tous les devoirs pour le vendeur comme pour l’acheteur, et stipulera les conditions dans lesquelles l’achat peut se faire.
Pour l’achat d’un bien “neuf”, un contrat de réservation sera à signer avec le professionnel qui vous le vend et les documents seront ensuite envoyés au notaire pour finaliser la vente en son étude. Qu’il s’agisse d’un achat dans l’ancien ou dans le neuf, après signature du compromis de vente ou du contrat de réservation, l’acheteur a un délai de 10 jours pour se rétracter s’il le souhaite.
Une fois le financement obtenu et toutes les clauses suspensives levées, un acte authentique de propriété est signé et enregistré auprès d’une étude notariale. Ce jour-là, il est impératif que l’acheteur est assuré son bien en multirisque habitation.
A présent, vous connaissez les grands axes à suivre pour acheter votre bien immobilier en France. Pour la recherche de votre financement, l’avantage de solliciter un courtier en prêt immobilier est de vous permettre d’avoir une étude sur-mesure avec le comparatif des conditions de prêts de toutes les banques.
Nous mettons un point d’honneur à offrir un service de qualité. La compréhension et le respect des intérêts de nos clients sont au cœur de notre relation. D’ailleurs nous sommes en train d’élaborer avec d’autres confrères, une charte de qualité qui garantit une éthique et une déontologie communes rendues avec équité pour faire bénéficier nos clients de conseils éclairés et avisés pour un investissement en France. Nous en parlerons très prochainement.
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