Le monde bancaire évolue ! Digitalisation, services à distance, offres bancaires dématérialisées… Et aussi, le scoring pour votre prêt immobilier !
Une nouvelle analyse de risques
Une analyse de risques sur un dossier de prêt immobilier porte sur plusieurs éléments factuels :
– La profession
– Le type de contrat de travail
– L’ancienneté professionnelle
– L’âge des emprunteurs
– La capacité d’épargne
– Le projet
– L’apport…
Sur justificatifs, les banques analysent votre dossier et se positionnent sur l’octroi de votre crédit. Une garantie est alors prise sur votre bien (garantie réelle ou société de caution) et votre prêt peut alors être validé. Seulement aujourd’hui les analyses sont bien différentes sur plusieurs points. A contrario, avec une garantie réelle (PPD ou hypothèques), les banques doivent elles-mêmes faire les démarches légales auprès de l’emprunteur pour se faire rembourser, pouvant prendre des mois voire des années avant de faire aboutir la procédure. Elles sont donc plus sécurisantes pour les banques. Par contre, cela signifie que si la société de caution ne se porte pas garante, le prêt immobilier peut avoir beaucoup plus de difficultés à être accordé.
1. La société de caution
Rares sont les prêts immobiliers accordés sans passer par ces sociétés. En effet, elles se portent caution du prêt pour l’emprunteur auprès de la banque. Elles portent donc le risque de l’impayé, car la société de caution rembourse directement la banque en cas de défaut de paiement. Par la suite, la société de caution doit venir récupérer ses fonds auprès des clients.
Autre précision d’importance, si le décret du 28 février dernier prévoyait un recul de la rémunération des notaires au 1er mai, la diminution ne sera finalement effective qu’au 1er janvier 2021 après que le gouvernement a décidé de décaler la mesure suite à la pandémie de Covid-19. Autant dire que les acquéreurs qui pensaient obtenir une belle remise en sont pour leurs frais.
2. Le scoring “vert” ou “rouge”
Tout n’est toutefois pas perdu pour notre lectrice, qui peut encore faire baisser la facture. “Vous pouvez tenter de faire baisser les frais de mutation, avance Nathalie Couzigou-Suhas. Par exemple, si dans la maison ou l’appartement vendu, il reste des meubles, il est tout à fait possible de faire la liste des meubles et de les déduire de la base fiscale imposable du prix de vente”. A la clé, vous pourrez facilement réaliser plusieurs centaines d’euros d’économies sur les fameux frais de notaire.
Certaines banques utilisent un logiciel de “scoring”. En fonction des informations saisies dans le logiciel, la couleur verte, orange ou rouge peut apparaître sur la demande de prêt, ce qui signifie que le dossier peut être soit accepté, soit envoyé en commission pour une deuxième analyse ou soit refusé. Quels sont les critères ? Emploi, âge de l’emprunteur, apport, ancienneté dans la profession, l’épargne… Ces critères qui étaient auparavant présentés par le client au banquier, ne sont plus que des données saisies de manières informatiques. Nous entrons donc directement dans un système de numérotation qui ne prend pas en compte une analyse approfondie de chaque situation.
3. Des taux différents pour un même projet
Certaines banques utilisent un logiciel de “scoring”. En fonction des informations saisies dans le logiciel, la couleur verte, orange ou rouge peut apparaître sur la demande de prêt, ce qui signifie que le dossier peut être soit accepté, soit envoyé en commission pour une deuxième analyse ou soit refusé. Quels sont les critères ? Emploi, âge de l’emprunteur, apport, ancienneté dans la profession, l’épargne… Ces critères qui étaient auparavant présentés par le client au banquier, ne sont plus que des données saisies de manières informatiques. Nous entrons donc directement dans un système de numérotation qui ne prend pas en compte une analyse approfondie de chaque situation.
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